Értékbecslés banki szemmel

Többször felmerül a kérdés, amikor banki hitelből vásárol valaki lakást, vajon mennyire fogja a bank, ill. az értékbecslő „lehúzni” az ingatlan értékét, elég lesz-e az önerő? Főleg olyan esetben kérdés ez, amikor minimális, 20 % önerővel vásárol valaki ingatlant. Hogyan is gondolkodik az értékbecslő, mik lehetnek kritikus szempontok az értékbecslés során?
Tisztázzuk először is, mit is jelent a „lehúz” kifejezés. Az értékbecslő és banki világ nem ismeri hivatalosan a lehúz szót, ezt inkább a vásárlók és tulajdonosok használják. Az értékbecslő különböző módszerek segítségével értéket állapít meg. A piaci összehasonlítás, hozam elvű becslés, költség elvű értékelés módszerek azok, amelyekkel megállapítható egy ingatlan értéke. Ezek közül, a szakma a piaci összehasonlítást tartja a legpontosabb eredményt hozó értékbecslési módszernek.
Egy általános piaci megfogalmazás szerint, egy áru annyit ér, amennyit adnak érte. Az értékbecslő szakma a piaci érték fogalmát úgy határozza meg, mint az érték, amit kényszer nélküli vevő és eladó, adott időpontban, megfelelő információk birtokában hajlandó megfizetni és azért az ingatlant eladni. Ebből az következik tehát, hogy egy ingatlannak adott időpontban lévő értékét állapítja meg az értékbecslő és a minél pontosabb eredményhez, leginkább az összehasonlítás módszere az elfogadott. Az összehasonlítás pedig azt jelenti, hogy az értékelendő ingatlant más, hasonló ingatlanokkal hasonlítja, amelyek fajlagos értékét aztán különböző korrekciós elemekkel módosítva, átlagszámítást követően megállapítja a fajlagos piaci értéket. Természetesen kiemelendő, hogy minél hasonlóbb ingatlanokkal szükséges az összehasonlítás, de mivel ez nem lehetséges, a korrekciós tényezők segítségével végezhetőek el a megfelelő érték kiigazítások.
Ha tehát át akarjuk fordítani a „lehúz” megfogalmazást, talán a legközelebbi definíció az lenne, hogy más ingatlanokhoz képest ez az ingatlan adott időpontban lévő értéke. A piacon nincs abszolút érték, ezért a relativitás, vagyis a valamihez való hasonlítás az, ami közelebb visz minket az eredményhez. Az értékbecslő igyekszik minél objektívebb adatokat használni és a tulajdonosok, vevők szubjektív igényeiből nem képez piaci korrekciós tényezőt, ha csak elég nagy számban nem jelentkezik egy adott szempont.
Elvileg, mire egy ingatlan gazdára talál, sokan megnézték és a vevők is sok ingatlan megtekintése után hoznak végső döntést. Ebből következik, hogy jellemzően az ingatlan reális áron cserél gazdát, hiszen a vevők tudják, mit, mennyiért lehet kapni a piacon, vagyis van összehasonlítási alapjuk. Ez némileg hasonlít az értékbecslői, piaci összehasonlítás módszertanára. Az eladók pedig kénytelenek addig csökkenteni az árat, amíg megfelelő számú érdeklődés érkezik az ingatlanra, amiből jó eséllyel az új tulajdonos is meg lesz.
Az értékbecslők, bankok ezért, az esetek túl nyomó többségében elfogadják a kialkudott vételárat piaci értéknek, hiszen az ár-érték arány akarva-akaratlan is kialakul. A piaci árakat befolyásoló tényezők pedig nagyon sok szempont alapján képződnek. Itt makró és mikró tényezők egyaránt felsorolhatóak. Jellemzően azt mondhatjuk, hogy az árakat globális trendek mozgatják, amelyen belül bizonyos paraméterek kiigazítást hoznak. Az értékbecslők leginkább ezen kiigazítások megállapítását végzik, mivel egy ingatlan típus a piacon ár intervallumon belül mozog. Nem elképzelhető például az, hogy egy 50 nm-es tégla lakás tulajdonjoga Budapest belvárosában 5 mFt-ért megvehető. Ezen lakások ára manapság átlagosan 20-30 mFt között mozog, amit befolyásol a pontos elhelyezkedés, állapot, hasznosítás, infrastruktúra, stb. Az értékbecslő azt állapítja meg, hogy ezen intervallumon belül hol helyezkedik el az érték. Természetesen itt leginkább az általános ingatlanok, lakások, családi házak eseteit értjük, a különleges, egyedi ingatlanok, vállalkozás célú, sajátos paraméterekkel ellátott ingatlanokra más szempontok (is) vonatkozhatnak.
Létezhet természetesen eltérés az értékbecslő által meghatározott ár és adás-vétel kapcsán kialkudott ár között. Ahogy említettük, vannak kiigazító, korrekciós tényezők, amelyek az összehasonlítás kapcsán különbségeket hozhatnak. Ezen korrekciós tényezőkről egy következő cikkben olvashatnak.